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下半年房价走势解密!还有买房机会吗?

675人已浏览 时间 : 2018-07-09 14:57:57

导语:先是6月24日,央行宣布定向降准,从2018年7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。这一下调,释放资金7000亿元,利好楼市、股市以及实体经济。

这段时间,楼市颇为热闹。

先是6月24日,央行宣布定向降准,从2018年7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。这一下调,释放资金7000亿元,利好楼市、股市以及实体经济。

然后,西安、长沙和杭州相继出台了楼市新政,其政策的核心就是,暂停公司购买商品住宅。

为什么?原因就是此前的限价,导致限价楼盘实际销售价格低于周边市场化商品房房价,限价楼盘货量供不应求。多个城市不得不采用摇号买房,刚需想买到房得看“天意”。不限制公司买房,刚需更加摇不到房了!

不过,这些还不是影响最大的。

激起市场最大浪花的,还是关于棚改的消息。

最近,财经大V曹山石在其Twitter上爆料,“各地PSL审批暂停,回收国开行总行,等待新政策。”

PSL(抵押补充贷款)是棚改的主要资金来源,如果PSL审批暂停,意味着流向新房的大部分现金将暂停。

一石激起千乘浪,毕竟棚改以及棚改货币化安置,是这一轮房价暴涨的助推器,尤其是对于三四线城市而言,力量更为强大。

此后,国开行回应:

今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。截至5月末,国开行今年发放棚改贷款4369亿元,有力地支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

国开行的声明和回应并没有明确回答棚改项目贷款审批权和货币化安置比例到底有无变化的问题。但业内人士分析,通过多个传闻暂停的城市调查情况来看,这些城市存量棚改项目所涉及贷款正常发放,即便棚改力度较大的贵州省遵义、凯里等城市也未听说棚改有暂停的行为,但变化在于增量项目审批确实趋严。

种种迹象表明,下半年的楼市调控不会放松。

政策?整体会继续严控

西安、长沙与杭州三个城市出台政策限制企业买房之后,业内人士就在猜测,其他更多的城市或许会跟进这个政策。

6月25日,杭州九龙仓·珑玺项目对珑玺公寓摇号结果进行了公示,该楼盘公布的摇号结果显示,由同一法定代表人注册刚满月的3家公司,参与该楼盘摇号时全部中签获得买房资格,按照九龙仓·珑玺项目15.08%的中签率来计算,3家公司全部中签的概率是15.08%×15.08%×15.08%=0.34%。

同一人名下3家公司在同一楼盘全部中签也引起坊间热议。公司购房是否中签率更高,摇号系统是否公平?

业内人士表示,大量企业购房渗入住宅市场,也影响了商品房销售的公平性。摇号购房政策的出台,初衷是为了商品房销售的公正透明,理应根据实际情况,对其中的漏洞加以补救。

业内同时预测,企业购房限制是对之前摇号政策打补丁,将在一定程度上减少投机性购房需求。预计后续将有多个开始摇号城市会在公司购房方面进行政策收紧。

除此之外,全面整顿也开始了。

6月28日,住建部等七部门联合发布通知称,2018年7月初至12月底,将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动,包括郑州。

30个城市名单

北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳

通知重点打击对象有四个方面:投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。

例如,投机炒房团伙操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等;“黑中介”打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房等。

下一步,住建部还将扩大城市范围,打击违法违规行为。

房住不炒,依旧是主调!

成交?一二线以及强三线成交增速或提升

2018年3月后,重点城市的销售拐点已经逐渐得到证实,地方政策的结构性调整空间,也迈出了供给边际宽松的第一步。

东部地区前5月累计销售面积同比下滑6.7%,累计同比增速实现17年6月以来首次回升,且单月同比增速由负转正,东部增速底部基本确认。中部、西部、东北累计同比上涨13.3%、9.9%、3.3%。

广发地产团队认为重点城市成交增速改善除基数因素外,供给端方面是主要推动力,在重点城市房价涨幅受到限制的情况下,3月份之后,重点城市预售证发放顺畅度大幅提升。

同样地,供给有能力进一步释放,会持续推动一二线及部分强三线城市下半年成交增速改善。

这在广州得到了验证。据房王监测,6月底,广州预售房源一周内就获批超过万套,为下半年的楼市揭幕提供充足货源。而据房王不完全统计,广州下半年将上市的全新盘就有25个。

下半年,房企有年度销售目标需要完成,会促使其进一步加快推货节奏。

综合来看,预计非限购二线城市以及三四线18年销售面积将分别回落4%。

房价?多个城市还是易涨难跌

说到房价,首先让我们来一下目前楼市库存的情况。

有数据显示,目前,中国100城新建商品住宅存销比(库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值)有不断下降的趋势。

今年5月,新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月,这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比4月份10.3个月有所下滑。

而这个数据合理区间为12-16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。

 

观察历史数据,目前存销比在低位水平的基础上波动,这和库存规模依然下滑等因素有关。存销比继续走低,也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。

为什么?

究其原因,大体有两个:

一是,本轮行情大,连弱二线三四线城市的新房也卖得火爆,多数城市去库存完成,所剩新盘供量很少,导致严重的供不求。

二是,部分热点城市,政府严格限价,开发商推盘意愿不强,虽然潜在新盘供供应量不小,但市面上推出来的房源较少,因此也导致供不求应,尤其是限价盘易出现抢房、日光现象。

说到这,肯定有人会有疑问:

楼市库存持续走低,导致前期房价持续走高。不过,有一个现象也必须要注意,现在房企融资越来越难,为了保障资金链安全,房企不会降价卖房,以便尽快回笼资金?

确实,近一时间段各种房地产收紧信号接连释放,诸如审计署发布审计报告披露地方房企违规融资问题,再如棚改政策收紧,以及近日国家发改委剑指房企海外发债,规范海外融资渠道。对此,分析人士认为,继公司债、非标、银行贷款等各种渠道后,境外融资这个蓄水池也开始紧缩,对于资金密集型的房地产行业来说,资金再遭紧箍咒,叠加影响无疑重大,预计三四季度房企资金链会更加紧张。

但,上有政策,下有对策。

首先说棚改,前面我们也说了,国开行并没有明确回答棚改项目贷款审批权和货币化安置比例到底有无变化的问题。而且,我国棚户区改造工作自2005年开始,至今已历经13年。按照计划,2020年将正好消化4200万套的存量,而根据今年政府工作报告提出的今年完成棚改开工580万套目标。

既然目标存在,那就必要要钱。

抵押补充贷款在2016年和2017年的投放总量分别为9714亿元、6350亿元,而今年前5个月就已达到4371亿元。基于此,今年棚改货币化安置比例仍将在一个比较高的水平。

这是其一。

另外,也有企业在尝试开拓多元化的融资渠道,除了不少以租赁之名发布资产证券化产品外。最近,信托等非标融资渠道重启。统计数据显示,5月份40家房企共发生了15笔信托贷款融资,融资总额达113.54亿元,环比增加687.94%。

基于此,房价方面,对于一线城市以及限购二线城市,尽管限价政策边际调整,但是政策完全退出也不存在基础,对房价涨幅的约束依旧存在,但是在紧平衡的供需结构下,房价也不存在下跌的基础,更多的呈现窄幅波动,预计一线城市以及限购二线城市18年房价分别上涨1%、2%。

而二线非限购城市以及三线城市,成交热度下行本身相对温和,加上相对较低的库存环境,房价快速下降的风险较低,预计全年分别上涨4%。

结语:当然,重重压力下,提高周转、快速回笼资金,这是今年房企应对资金和高杠杆风险的关键。这不排除会有房企使出各种营销手段以抢业绩、抢回款,恐将局部引发价格战。


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